«Проблемы начинаются после покупки участка»

Нынешняя ситуация для желающих переехать за город, безусловно, оставляет желать важнейшего. Качественные дома с важнецкой инфраструктурой по приемлемой цене — в огромном дефиците. Даже для любителей-строителей покупка земли тоже не вариант. Ага, можно завести участок — и довольно недорого. Вроде будто, на начальный взор, стоимость земли невысока. Проблемы начинаются впоследствии.

— На вторичке участок 6–10 соток в Московской области в подвластности от благоволения и других факторов можно купить от 100 тысяч рублей, а в соседних областях и того грошовее — буквально от 30 тысяч за участок, — говорит генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. — Однако это участки, спрашивающие вложений, то есть они либо забытые, со строениями под снос, либо без коммуникаций. Участки в садовых некоммерческих товариществах(СНТ)с коммуникациями стоят уже от 300 тысяч, и чем задушевнее к Москве, тем дороже.

Диапазон стоимостей, по настоящим шефа департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елены Мищенко, довольно машистый. На той же Новоиспеченной Риге можно купить участок и за 200 тыс. руб. за сотку, и за 1–2 миллиона рублей за сотку. Все зависит от организации поселка, облика разрешенного использования земли, локации и расстояния до столицы.

Если взять дальнее Подмосковье, там можно завести аграрный участок стоимостью 30 тысяч рублей за сотку. Величайшей популярностью употребляют участки, находящиеся на расстоянии до 30 километров от МКАД. В случае, когда покупатель навещен на покупку дома либо его постройку, однако не имеет достаточного числа денег, он покупает жилье или участок, находящиеся в пределах от 30 до 50 километров от МКАД.

Строящиеся и готовые дома, не развалюхи, а пригодные к круглогодичному проживанию, стоят в Подмосковье 8–15 миллионов рублей. По настоящим «Мира квартир», посредственный квадратный метр дома в Московском регионе встанет в 75,4 тысячи рублей, а посредственный дом в торговле — 12,7 миллиона рублей.

Величайшим спросом употребляют дома площадью 100–200 квадратных метров, с важнецкой подъездной бесценный и алкая бы минимальной инфраструктурой вкруг, в радиусе 20–70 километров от МКАД.

Дома для круглогодичного проживания без учета аграрного участка сейчас стоят от 100 тысяч рублей за квадратный метр, с минимальной отделкой, приводит статистику эксперт по загородной недвижимости федеральной братии «Этажи» Артур Герасимов. При сооружении домов под ключ с отделкой по ипотеке с господдержкой по ставке от 4 до 8% годовых стоимость квадратного метра в каркасных домах стартует от 50 тысяч рублей, в кирпичных — от 80 тысяч рублей.

Повышенный спрос в сегменте загородной недвижимости в совокупности с более доступными ипотечными кредитами способен разогреть цены на частные дома. За былой год их посредственная стоимость вымахала в посредственном на 15–20%. В этом году, с учетом роста цены земельных участков, не выведено, что рост может составить еще 10–15%.

«Россияне продолжают строить пятиэтажки на шести сотках»

— В посредственном по России коттедж стоит 6 миллионов рублей, — рассказывает Павел Луценко. — Ажиотажного спроса на дома не ожидается, ведь доходы граждан не растут, а экономическая ситуация портится. Тем не менее наблюдается кое-какой рост спроса на «загородку» в связи с тем, что цены на квартиры в Москве стали неподъемно длинны. Кое-какие рассматривают дома будто более дешевую и просторную альтернативу квартире. Эту тенденцию поддерживает развивающаяся ипотека на индивидуальное жилищное постройка(ИЖС).

Еще в 2017 году в Правительстве России заговорили о надобности системного развития загородного сооружения — с участием царства и привлечением застройщиков. Однако события повернулись настолько, что внушительная часть застройщиков до былого года предпочитали осваивать городские территории — в основном в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Тюмени, других крупных городах. В итоге загородным сооружением в основном(за жидким исключением)длинное времена занимались частники, в том числе и сами покупатели участков.

Однако в заключительные месяцы стало удобопонятно: народ хочет домов на «земле». Можно купить двухкомнатную квартиру площадью 55–60 квадратных метров в Москве или в области за 10–12 миллионов рублей, а можно — дом площадью 150 «квадратов» с участком, гаражом и отделкой за 15 миллионов рублей под ту же ставку, пусть и чуть отдаленнее.

— Посредственная стоимость квадратного метра в частных домах в большинстве крупных городов России в 1,5–2 раза басистее, чем в городских квартирах. Плюс часть крупных и средних застройщиков готовы субсидировать процентную ставку по ипотеке до уровня 3–4%. Если говорить про столичный базар загородной недвижимости, то аграрные участки в районе ЦКАД(30–40 километров от МКАД)можно найти по цене 100–150 тысяч рублей за сотку, на расстоянии до 10 километров от МКАД стоимость уже в районе 1 миллиона за сотку. Покупатели, будто правило, выбирают золотую середину, и основной спрос — на участки до 20 километров от МКАД, где стоимость может быть на уровне 450 тысяч рублей за сотку, — комментирует Артур Герасимов.

— Мы созерцаем тенденцию «прогрева» спроса на индивидуальное жилищное постройка, — констатирует сооснователь брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Михаил Долгов. — В феврале–марте интерес покупателей на подбор загородных домов и земельных участков вырос на 40% по сравнению с тем же стадием 2022 года, однако спрос все вяще смещается в сторону земельных участков, а не готовых домов.

Артур Герасимов утверждает, что повышенный спрос на аграрные участки вытребован сразу возле факторов. Во-первых, снизилась стоимость основных строительных материалов. Во-вторых, повысилась доступность ипотечных программ на постройка домов собственными силами, в том числе появились кредиты на постройка домов собственными силами по льготной ипотеке по 7–8%. В-третьих, активизировались частные инвесторы.

— Интерес к участкам за городом вытребован скорее вожделением людей сохранить накопления, вложившись в землю, — говорит политолог Илья Гращенков. — «Вкладывайте гроши в землю, ее вяще не производят», — болтал Марк Твен и был лев. Что же дотрагивается подрядчиков, они покупают под застройку большущие площади — по нескольку десятков или сотен гектаров — и строят коттеджные поселки или таунхаусы.

Спрос на такую недвижимость, впрочем, не очень возвышен, поскольку стоимость домов начинается от 15–20 миллионов рублей. Кроме того — это удаленность от города, необходимость оплачивать не всего коммунальные платежи, однако и инфраструктуру. В всеобщем, блаженство для посредственного класса, какой в России сокращается. Хитом торговель по-прежнему изображают условные «человейники», возвещенные за городом, однако не обладающие знаками малоэтажного, почитай элитного сооружения.

— Типовая малоэтажная застройка — это будто наши панельки, всего симпатичные таунхаусы и дуплексы, — продолжает Илья Гращенков. — Помните, будто Гарри Поттер жительствовал на Тисовой улице?Там будто один была таковая застройка. Увы, однако таких проектов у нас доколе очень капля. Готовы ли застройщики осваивать эту нишу?Я изумлен, почему они не вкладывались в нее ранее, когда у людей и гроши были, и спрос рос. Что дотрагивается точечного сооружения, тут тоже проблем нет. Готовых решений бессчетно, стройматериалы доступны, многие в ковид безмятежно переехали в СНТ, возвестив там новоиспеченные дома. Другой вопрос — точечная застройка многоквартирных домов. Это запрещено, однако многие продолжают пробовать построить условную пятиэтажку на дачном участке. Однако таких «экспериментов» все крохотнее и крохотнее. Полагаю, что предбудущее Подмосковья все же за качественным малоэтажным сооружением, и застройщики туда уже потянулись.

Фото: Геннадий Черкасов
Вместо заграницы — боготворимая область

Еще несколько лет назад, когда в Подмосковье началась реконструкция пригородного железнодорожного извещения, стало удобопонятно: базар загородного жилья изменится. Однако не все дачники предполагали, что изменения будут не всего количественными(рост стоимостей на участки и дома), однако и качественными. Сейчас для работающих в Подмосковье риелторов очевидно: базар загородной недвижимости вблизи железнодорожных станций — накануне капитальной трансформации.

— Коронавирусный 2020 год был отмечен ростом стоимостей на все доступные участки и необычно готовые дачи, — рассказала вкалывающая в Талдомском и Дмитровском районах риелтор Ольга Бунина. — Спросом пользовалось любое жилье, где можно было «самоизолироваться» на натуре. Задушевнее к зиме 2021 года закономерно поднялись в цене круглогодичные дачи и упали сугубо летние: оказалось, что переделать их для зимнего пребывания в сдавленные сроки почитай невозможно.

В 2021–2022 годах была прямая зависимость стоимостей на участки от расстояния до железнодорожной станции(до этого в течение многих лет близость железной стези не была столь величавой), отмечает эксперт. Однако с гроба былого года бросок новейший тренд: кое-какие покупатели с настороженностью глядят к садовым некоммерческим товариществам(СНТ)и к частному сектору в пятиминутной доступности от железных дорог. Вина — опасения по поводу вероятной реконструкции поселков.

— Очень дробно стали задавать вопрос, не будет ли вдоль железной стези застройки многоэтажками, — рассказала Ольга Бунина. — Будто правило, я отправляю людей к разинутым настоящим кадастрового портала, однако покупателей это жидко убеждает. Кое-какие стали говорить: застроят все, что вблизи к станциям МЦД, это вопрос времени. Причем МЦД почитается не до Лобни, будто официально, а до Дмитрова аккуратно, а некто уже закладывается на реконструкцию до самого Савелова.

Прилесные поселки или участки, где лес примыкает к участку, всегдашне стоят дороже, чем внутри поселка; клиенты сами выбирают, что им надобно и величаво.

— В коттеджном поселке, какой располагается в 35 километрах от МКААга по Новоиспеченной Риге, земля продается от 2,5 миллиона рублей за сотку, в 25 километрах от МКААга цены начинаются от 4 миллионов, — говорит Михаил Долгов. — Стоимость готовых домов стартует от 30 миллионов рублей за 150 квадратных метров и доходит до биллиона.

Портрет покупателя на этой территории в 70% случаев однозначен: родители оставляют квартиры в Москве своим ребятенкам, а сами ищут в том же течении дом.

— Начиная с пандемии, многие осознали ценность загородного жилья. Мы все помним, будто велико вырос спрос на приобретение и аренду вначале загородных домов и дач. Уже с лета 2020 года клиенты стали деятельно интересоваться собственно участками под постройка, потому что, несмотря на всеобщий большенный объем предложения на загородном базаре, число собственно качественных предложений абсолютно невелико, — говорит ворочающий партнер Dombook Ирина Доброхотова.

Особенность подмосковного загородного базара в том, что предложение состоит внушительной частью из морально устаревших домов. Дробно покупателям предлагают кирпичный дом из 2000-х с крохотными горницами, несовременный, спрашивающий дорогого ремонта и перепланировки. Не важнейшее предложение — ветхие дачные дома, дробно даже непригодные для круглогодичного проживания, в основном на землях садоводства, без возможности регистрации. Таковое жилье гуще итого покупают под снос. При этом затраты покупателя будут очень большущими: покупка, снос, новоиспеченное постройка или ремонт устаревшего здания.

Еще один-одинехонек фактор, какой существенно повысил популярность загородных участков, — закрытие многих привычных маршрутов для зарубежного туризма и роздыха. Для внушительного числа сограждан загородный дом становится единой возможностью сменить обстановку и отдохнуть, вывезти ребятенков на природу.

Спросом употребляют благочестивые поселения

Типовое постройка загородных домов имеет те же преимущества, что и любое серийное производство. Прежде итого покупатели экономят на проектировании, однако в то же времена могут доработать проект — поменять материалы, изменить лик дома, увеличить или уменьшить этажность — например, с трех этажей до двух или четырех.

Начальство отдела течения «Загородная недвижимость» братии ИНКОМ-Недвижимость Татьяна Максимова полагает, что повышенный интерес покупателей к участкам ИЖС не связан с освоением территорий за городом крупными застройщиками. «Скорее итого, он связан с нестабильной внешней ситуацией и опасениями людей за свои сбережения, — говорит эксперт. — При покупке участка ИЖС в бесе поселения(не в коттеджном поселке)у плотского рыла расходы по владению участком будут состоять всего из уплаты небольшого налога на барахло — это подобный ветхий способ сохранить гроши. И, безусловно же, в таких покупках есть инвестиционная составляющая: стоимость земли меняется в подвластности от многих обстоятельств — например, земля без коммуникаций стоит гораздо крохотнее, чем земля с коммуникациями. В течение года можно подключить коммуникации и продать внушительно дороже».

В сопредельных с Подмосковьем областях базар индивидуальных жилых домов тоже ощутил новоиспеченные веяния. В наиболее оживленных с точки зрения купли-продажи местах говорят о грядущей «типовой» и «промышленной» застройке частного сектора, а привычные по более ранним временам покупатели «избушек в три окошка» перемещаются в своем спросе от райцентров в деревни. Об этом рассказала «МК» риелтор из Ярославля Анна Радина.

— Рост стоимостей вынудил тех, кто ищет дом «в пределах материнского капитала», переместиться из райцентров в деревни, — отмечает она. — Потому что даже в сравнительно небольших поселках(Борисоглебский, Великое Засело), не болтая о Ростове или Угличе, купить пригодный для жилья дом в пределах 1–1,5 миллиона рублей, будто в 2020 году, уже невозможно. Цены вымахали, во-первых, из-за инфляции(ценник растет соразмерно квартирам в областном фокусе и столицах — собственно на это всегдашне уходят оружия, вырученные за дома в сельской местности). Во-вторых, из-за распространения того самого материнского капитала, какой дробно используется для покупки домов: поскольку их на базаре недалекое численность, цены попросту вымахали на те самые полмиллиона.

Наконец, программа бесплатной газификации, какая действует в регионах, нивелировала большенный дисконт, какой прежде давался на дома без газа в райцентрах и больших селах, говорит собеседница «МК». Она напомнила также, что в прошлые годы со скидками(и в итоге — по цене до 1,5 млн рублей)продавались прежде итого дома без коммуникаций, с печным отоплением и без водопровода. Сейчас газификация поставлена на поток — например, в поселке Борисоглебский догазифицировать дом встанет образцово в 200 тысяч рублей, вводя стоимость котла, плиты, труб и радиаторов, тогда будто три года назад эта стоимость могла составлять и 500 тысяч — в подвластности от длины отвода от кратчайшей магистрали.

Тем не менее в пределах 1 миллиона рублей домов продается довольно бессчетно — однако это дома в деревнях, где кроме электричества(причем менее стабильного, чем в райцентрах и центрах поселений)гуще итого нет других коммуникаций. Таковое жилье употребляет спросом, причем здесь, по словам Радиной, также можно выделить два сегмента. Начальный — «лесные заимки» в тупиковых деревнях(где кончается путь), на них есть спрос будто на далекие дачи для москвичей и потенциально автономные экопоселения, в том числе благочестивые. Другой — дома в менее безопасных с точки зрения криминала «транзитных» деревнях — востребован прежде итого приезжими, для которых это недурной вариант для жизни большенный многопоколенной фамилией.

«Ветхий дом жалостно, однако новейший требует жена»

Постройка домов в регионах дробно не сопряжено с куплей-продажей участков: в уже существующих населенных пунктах реконструкцию жилья ведут наследники, чьи семьи жительствовали тут же в деревянных избушках еще бессчетно десятилетий назад.

— Технология простая, — рассказывает Анатолий, житель райцентра Ярославской области. — В ветхом доме жительствуем, однако не чиним, потому что уже нечего чинить: там надобно все делать сразу, от замены венцов до ванной и туалета. Вдруг строим новейший дом — с важнецким фундаментом из пеноблоков, с городскими удобствами и гладкими стенами, стеклопакетами. Если гроши позволят — с гаражом.

Искушенный хозяин может проделать такую операцию без кредитных оружий: для этого довольно с всякой зарплаты покупать какое-то численность нужных стройматериалов. А стройку многие рукастые мужики могут вести даже самостоятельно — с привлечением бригад лишь на раздельные работы(например, кровлю и кладку печи). Шоком стали для многих хозяев скачки стоимостей на стройматериалы 2021 года: тогда для многих сроки сдачи «объектов» отложились на несколько лет. Однако год спустя цены стабилизировались(истина, пропали многие фирменные инструменты, а другие подорожали).

— Ветхий дом жалостно, однако будем со временем разбирать, когда достроим новейший, — его хочет баба, ага и детвора тоже косятся на «избушку», — говорит Анатолий. — Иначе на участке абсолютно не будет места. А оформлять новоиспеченное постройка можно будет по «дачной амнистии», которую беспрерывно продлевают. К счастью, для этого никакого проекта предъявлять не надобно — регистрируют по факту.

Будто изменятся в кратчайшие месяцы цены на сами дома и на участки — будто на уже возвещенные частными рылами, настолько и на находящиеся в поселках, и на те, какие будут строиться?

— Потребителю по большому счету все равновелико, кто строит, он ориентирован на качество постройки, на удобство проекта, на инфраструктуру и, безусловно, на цену. Если будут снижаться цены на стройматериалы, то будет снижаться стоимость в строящихся поселках, и там можно будет выгодно завести дом с участком, однако придется какое-то времена пожить с кое-какими неудобствами. Однако если нужны сразу и удобство, и краса, тогда следует приобретать готовый дом. Можно рассмотреть несколько сценариев. Если застройщики начнут деятельно строить загородные поселки, упадет спрос на новостройки. Важнее же жить в доме площадью 140 квадратных метров на восьми сотках, чем в однокомнатной квартире на 23-м этаже, — говорит Татьяна Максимова.

И с этим нелегко поспорить.