Новостройки

В минувшем году на первичном базаре жилья Москвы царил необычный горячка. Необычно горячо было в начале озари, когда многие частные инвесторы, вложившиеся в новостройки, запаниковали на фоне ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ. Опасаясь снижения спроса на новоиспеченное жилье, они бежали выставлять новоиспеченные квартиры на продажу. Активность покупателей подогревали и слушки о прекращении льготной ипотеки.

Будто доложил «МК» ворочающий директор братии «Метриум» Руслан Сырцов, если по итогам 2022 года посредственная стоимость 1 кв. м московских новостроек увеличилась образцово на 4%, то в 2023 году один-одинехонек «квадрат» вырос в цене на 12%. При этом объем предложения в 2022 году вырос на 25%, а в 2023 году сократился на почитай на 5%.

В связи с возвышенным спросом столичные новостройки дорожали темпами, опережающими инфляцию. «Посредственная стоимость 1 кв. м в декабре 2023 года добилась 453,8 тыс. руб.», — отметила директор департамента торговель жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина. С ее слов, в 2023-м пай ипотечных сделок добилась 77%, что на 10 п.п. возвышеннее, чем годом ранее. Ажиотажный спрос на льготные кредиты вытребовала политика ЦБ, разумеющая визгливое повышение ключевой ставки.

Покупатели новостроек обвыкли к тому, что в любых локациях столицы социальная, транспортная, развлекательная инфраструктура деятельно развивается. Эксперты зафиксировали всплеск интереса к домам, возвещенным возле с изумрудными парками и водоемами. «Интерес к таковским ЖК век на 30–40% возвышеннее, чем к аналогичным. В городских каменных джунглях соседство с водоемом поднимает стоимость жилья на 20–25%», — подчеркнул директор течения «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков. По его мнению, легкий спрос наблюдается на квартиры, размещенные на первых двух жилых этажах, жилье с обликом на промзоны, железнодорожные пути, ЛЭП, свалки и т.д. Ныне крохотнее обращают внимание на квартиры нерыночных площадей. Например, 1-комнатная в 52 кв. м не будет попадать в фильтры при розыске, т.к. будто 90% потенциальных покупателей «однушек» поставят ограничение по площади до 35–40 кв. м. То же глядит к объектам других форматов. Настолько, неликвидными почитаются 2-комнатные квартиры с габаритами более 80 кв. м при важнецком спросе на лоты площадью 50–60 кв. м.

Площадь квартир в новых домах продолжила сокращаться. Чтобы продать басисто востребованные лоты в проекте, девелоперы предоставляют на них скидки — декларируемая может доходить до 20–30%, однако фактически на базаре разница между медийной стоимостью и стоимостью сделки составляет не вяще 15%, говорят эксперты.

Будто полагает Валерий Кочетков, ужесточение кредитования по льготным программам приведет к переходу спроса из высокобюджетных и многокомнатных квартир в сторону бюджетных 1- и 2-комнатных объектов. Также внимание покупателей будет смещаться за пределы МКАД, что поспособствует росту базара Подмосковья. Ужесточения обстоятельств по ипотеке, в отличие от базара вторичного жилья, не приведет к снижению стоимостей на новостройки, т.к. в этом сегменте на конечную стоимость лотов влияет не всего спрос, однако и себестоимость сооружения. Соответственно, цены в Москве будут стагнировать или капельку корректироваться долу — до 5–7% в сегменте 3- и 4-комнатных квартир. «Бюджетное предложение начнет деятельно сокращаться, за таковскими объектами будет охота, а стоимость вырастет на 10–15%. В Подмосковье вдогон за спросом рост цены может составить плюс 5–10%», — уверен Кочетков.

Уже очевидно, что власти готовят строительной ветви «мягкую посадку». «Финансировать разницу между ключевой ставкой в 15–17% и льготными кредитами под 6–8% годовых государству дорого, необычно с учетом роста других расходов. В связи с этим программа льготной ипотеки в ее нынешнем облике, вероятно, будет пересмотрена. Вероятно, мы завидим увеличение льготных ставок до более ускоренного к рынку уровня(выговорим, до 12–13% годовых)», — добавил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.

По мнению риелторов, бешеная вечеринка на московском базаре жилой недвижимости подходит к концу.

«Скорее итого до завершения избирательного цикла власти не будут предпринимать радикальных решений сравнительно программы субсидирования ипотеки», — заприметил Сырцов.

Вторичка

Занимательные изменения происходят и в соседнем сегменте. Директор офиса торговель вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова отметила три важных фактора: флиппинг(инвест-стратегия, предполагающая покупку жилья в «убитом» состоянии, с целью бойко ее отремонтировать и перепродать по большей стоимости. — Ред.), хоумстейджинг(метод декорирования жилья для улучшения его наружного облика и повышения его базарной стоимости при торговле. — Ред.), воздействие сформированного комьюнити дома на покупку квартиры в нем. Все перечисленные тенденции связаны с животрепещущими запросами покупателя.

— Сегодняшнее поколение выбирает жизнь «здесь и сейчас», максимально готовые варианты — квартиры с уже выполненной отделкой, — говорит Дымова. — Изменилось предпочтение по формату: наиболее популярны стали евро-«двушки», какие исподволь заменяют спрос на студии. Еще один-одинехонек тренд — повышение стоимости 1 кв. м вторичного жилья. Это во многом связано с обновлением жилого фонда, улучшением качества жилья, реализацией программы реновации.

На цены, удобопонятное девало, будет влиять и взятый волями курс на сворачивание льготной ипотеки. «При сохранении нынешних ипотечных ставок, и тем более с учетом их вероятного повышения, верно ослабление спроса: в 2024 г. базар будет работать на 70% от своей нормы. Соответственно, последуют рост числа объектов в экспозиции и постепенное снижение цен», — считает директор течения «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома. По его прогнозу, удешевление составит образцово 10%, и произойдет оно не прежде второго квартала 2024 г.

При этом Шлома не ждет массового оттока покупателей московских «квадратов», ведь большинство сделок — альтернативные, когда человек продает одну квартиру и на вырученные гроши покупает другую. По его оценке, 40% собственников — продавцов вторичных квартир взамен приобретают тоже вторичное жилье, 30% покупают объекты в новостройках и всего 30% на базаре составляют безукоризненные торговли. «Покупателей не отпугнули кредитные ставки по 17%, будто мы того ожидали, поскольку ипотечные оружия всегдашне нужны им лишь для доплаты. И это не огромные суммы», — добавил аналитик.

Советы по делу

Светлана Бардина рекомендует потенциальным покупателям новостроек выходить на сделку на начальном этапе сооружения, настолько будто это в перспективе позволяет не всего сохранить, однако и приумножить оружия. Невредно, чтобы проекты обладали раскрученной инфраструктурой, качественным благоустройством, важнецкими видовыми характеристиками и эргономичными планировками.

На вторичном базаре помимо характеристик дома и квартиры особо ценится транспортная доступность. Обитателям надлежит быть покойно добираться на работу или учебу, поэтому стоит заблаговременно проанализировать все вероятные маршруты и времена в пути, напоминает Юлия Дымова.

— Универсальный совет покупателям жилья — выбирайте наиболее ликвидные проекты с прицелом на то, что при определенных обстоятельствах вы восхотите квартиру перепродать или сдать в аренду, — заприметил Руслан Сырцов. — Глядите на приобретаемое помещение(даже для себя)капельку будто инвестор: есть ли возле школа, детсад, поликлиника, магазины, если придется искать покупателей квартиры среди фамилий; вдалеке ли выступать до метрополитен и ехать в центр, что величаво для потенциального арендатора; будет ли употреблять спросом квартира без гардеробной, второго санузла, балкона, кладовой.