— Какие новоиспеченные тенденции наметились на базаре ипотеки в остатнее времена?

— Власти наконец-то всерьез взялись за охлаждение перегретого базара ипотеки. К позиции ЦБ о надобности борьбы с этим перегревом волей-неволей подключился Минфин. В условиях роста ключевой ставки до 16%, при сохранении льготной ставки ипотеки в 8%, расходы по субсидированию льготной ипотеки становятся неподъемными для царства. Тем более, что сохраняется дефицит бюджета: на 2024 год он запланирован на уровне 2,2 трлн рублей. В гробе былого года, 23 декабря, вступило в силу постановление правительства России о снижении наполовину процентного пункта размера субсидии банкам по льготным ипотечным программам. Первоначальный взнос по льготной ипотеке был повышен с 20% до 30%, а максимальный размер кредита для столичных регионов был снижен с 12 до 6 млн рублей. Банки реагируют на эти новаторства ужесточением требований к застройщикам и ростом комиссий. Застройщики могут попытаться отыграться на покупателях, повышая цены, однако в условиях снижения доступности льготной ипотеки эта попытка верно наткнется на визгливое снижение спроса.

Однако, в предвыборный стадия негативные тенденции на социально значимом базаре льготной ипотеки неприкрыто нежелательны, поэтому ФАС деятельно взялось за разруливание ситуации. До выборов, вероятно, удастся стабилизировать ситуацию за счет «усмирения» застройщиков и банков, тем более, что в 2023 году и те, и иные получили рекордные пришли на базаре ипотеки. Показательно, что доколе акции застройщиков не обваливаются, алкая вряд ли девала у них в этом году будут выступать настолько же важнецки, будто в былом.

— Почему льготная ипотека ввергла к нежелательным последствиям?Ведь цель была самая что ни на есть благая — обеспечить более-менее доступным жильем миллионы россиян. Однако вышло как-то криво…

— Будто тут не вспомнить бессмертный афоризм Черномырдина: «Алкали будто важнее, а получилось будто всегда». Негативные последствия льготной ипотеки не сложно было спрогнозировать заблаговременно на базе начального курса микроэкономики. Если держава стимулирует спрос с помощью субсидий покупателям, то в первую очередь растут цены. Безусловно, рост выручки будет стимулировать и предложение, однако это уже эффект второго распорядка, настолько будто предложение не поспевает за спросом. Логика простая: покупателям новостроек предоставили субсидии за счет царства, соответственно, они деятельнее покупают новостройки. Однако численность предлагаемого жилья «в моменте» не меняется от выплат этих субсидий, поэтому продавцы повышают цены. Безусловно, часть пришли застройщики направят на инвестиции в расширение сооружения, однако дома вмиг не строятся, поэтому вначале будет рост стоимостей, а затем, с лагом во многие кварталы, вырастет и объем жилья на продажу.

— Может быть, тогда было бы благоразумно ограничить стоимость квадратного метра по программам льготного кредитования?

— Ни в коем случае!Базар отреагировал бы на таковое вмешательство или дефицитом, или снижением качества новостроек. Благоразумно было бы вдруг стимулировать и спрос, и предложение. Благоразумно было бы управлять льготной ипотекой, избегая перегрева базара. Благоразумно было бы направлять госсубсидии на наиболее величавые течения, а не разбрасывать их «с вертолета» на весь базар. Благоразумно было бы превратить эти госсубсидии в эффективный инструмент социальной и региональной политики. Однако не вышло. Довольно сказать, что основной объем льготной ипотеки доводится на столичные регионы. А зачем стимулировать базар первичного жилья в столичных регионах за счет царства?Загадка.

Знакомства с начальным курсом микроэкономики вполне хватило бы, чтобы понять: большое стимулирование базара первичного жилья ведет к существенному разрыву стоимостей между первичным и вторичным жильем, к опасной разбалансировке базара. Башковитые, будто знаменито, занимаются на чужих ошибках. Например, на американских или китайских. Однако у советских, будто знаменито, собственная гордость.

— А что бы мог подсказать нашим волям китайский опыт?

— Китайцы попытались стимулировать экономику за счет повышения внутреннего спроса, в первую очередь, спроса на жилье. В итоге достимулировались: в Китае развивается полноценный кризис на базаре жилья, возникнувший в 2021 году из-за дефолта крупнейшего китайского застройщика Evergrande. В 2023 году «дефолтнул» иной крупный китайский застройщик – Country Garden. Еще одно проявление кризиса – огромные объемы непроданного жилья. По настоящим агентства Reuters, «даже народонаселения Китая в 1,4 биллиона человек не хватило бы, чтобы заполнить все пустующие квартиры, разметанные по всей стране». Налицо эффект домино – кризис строительной ветви распространяется на финансовую индустрию. Держатели облигаций застройщиков, объявивших дефолт, несут многомиллиардные изъяны. Держава пробует остановить развитие кризиса с помощью субсидий. Госбанки Китая снижают ставки в попытке стимулировать базар ипотеки. Если, тем не менее, кризис перейдет в острую фазу, то последствия могут быть сравнимы с кризисом американской субстандартной ипотеки 2007-2008 годах.

— Хотелось бы, безусловно, избежать и американского, и китайского варианта кризисов. Есть у России таковские шансы?

— Доколе базар ипотеки остается перегретым. По настоящим Frank RG, объем выдачи ипотеки за 2023 год мог составить до 7,9 трлн рублей против 5,7 трлн рублей — былого рекорда 2021 года. Для сравнения: номинальный ВВП 2022 года составил 155 трлн рублей. Судить о том, удастся ли избежать кризиса на базаре жилья, можно будет по итогам 2024 года. А доколе «запасаемся попкорном» и созерцаем за деяниями ЦБ и Минфина по охлаждению перегретого базара.