Мы попросили экспертов ввергнуть неодинаковые примеры будто по льготной ипотеке, настолько и по базарной, будто по Москве, настолько и по регионам. Срок ипотеки взяли щадящий, не большенный и не капельный - 15 лет.

Специалист отдела ипотеки Whitewill Анастасия Шумилова рассказывает, что привлекательных ипотечных обстоятельств для россиян утилитарны не осталось. В первом полугодии клиенты деятельно интересовались комбинированной ипотекой: часть кредита в пределах лимита(на тот момент - 12 миллионов рублей)можно было взять по госпрограмме и еще 18 миллионов - по базарной ставке. Таковским образом, кредит на 30 миллионов рублей можно было оформить по средней ставке в 11-12%. Сейчас комбинированной ипотеки нет, а лимит по госпрограмме для Москвы сжат до 6 миллионов., что делает программу неинтересной для целевой аудитории сегментов «бизнес» и возвышеннее.

Базарные ипотечные ставки стартуют с 17%. На таких условиях ипотеку берут клиенты, какие не хотят, например, вынимать полную стоимость квартиры из бизнеса и кредитуются, рассчитывая рефинансироваться после снижения ключевой ставки Центробанка.

- Сейчас есть три варианта ипотеки: типовая, семейная и жилищный кредит, основанный на индивидуальных условиях застройщиков, - комментирует Анастасия Шумилова.

Первоначальный взнос по стандартной ставке - 20,1%. Например, стоимость квартиры составляет 30 миллионов рублей. На 15 лет ипотеку уже берут жидко, могут взять на 20 лет, однако гуще итого берут на 30 лет, говорит специалист. При ипотеке на 30 лет платеж в месяц составит 342 тысячи рублей. Переплата за 30 лет - 99 миллионов рублей.

Если ипотека оформляется на 20 лет, ежемесячный платеж составит 352 тысячи. Переплата - 60,7 миллионов. Зарплата должна быть в посредственном в два раза возвышеннее, чем сумма платежа(при отсутствии кредитной нагрузки), то есть образцово 700 тысяч рублей. Сейчас ставка равна для новостроек и «вторички».

Для получения семейной ипотеки надобно одно из обстоятельств: двое ребятенков до 18 лет; детище родился после 1 января 2018 года. По семейной ипотеке максимальная сумма кредита составляет 12 миллионов рублей. При стоимости квартиры 15 миллионов рублей получается вытекающее: первоначальный взнос - 3 миллиона, ставка - 6%. При сроке ипотеки на 30 лет переплата составит 14 миллионов рублей. Ежемесячный платеж - 72 тысячи рублей. Зарплата должна быть близ 140 тысяч.

И третий вариант. У всякого застройщика есть свои льготные предложения. Однако посчитать их «в среднем» по рынку не выйдет. Есть неодинаковые категории клиентов: работник по найму, собственник бизнеса, индивидуальный предприниматель, зарплатник. Обстановка для всякого – очень неодинаковые.

Ворочающий директор «Метриум» Руслан Сырцов говорит, что посредственная стоимость однокомнатной квартиры в московской новостройке - 16,1 миллиона рублей. Если квартира приобретается полностью на рыночных условиях(17-20% годовых), ежемесячный платеж достигнет вселенная 182 тысяч рублей. Доход покупателя должен быть по меньшей мере 303 тысячи рублей.

Вторичные квартиры стоят в посредственном в полтора раза грошовее. Выходит, платеж по кредиту составит 121 тысячу рублей. а спрашиваемый доход – 202 тысячи.

Генеральный директор брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Дмитрий Долгов приводит расчет ипотеки на 15 лет на квартиру в Москве стоимостью 15 миллионов рублей с первоначальным взносом три миллиона.

Новостройка с семейной ипотекой по ставке 6%: ежемесячный платеж составляет 101,3 тысячи рублей; спрашиваемая зарплата - 250 тысяч, переплата -6,33 миллиона. «Вторичка» по ставке 19,2%: ежемесячный платеж составляет 204 тысячи рублей; спрашиваемая зарплата - 500 тысяч, переплата – 25 миллионов рублей.

Теперь посмотрим расчет для квартиры в Туле стоимостью пять миллионов и первоначальным взносом в один-одинехонек миллион, взятой в ипотеку на 15 лет. Новостройка с семейной ипотекой по ставке 6%: ежемесячный платеж составляет 33,7 тысячи рублей, спрашиваемая зарплата - 85 тысяч, переплата - 2,1 миллиона. «Вторичка» по ставке 19,2%: ежемесячный платеж - 68 тысяч рублей, спрашиваемая зарплата - 170 тысяч, переплата - 8,33 миллиона рублей.

«БЕСТ-Новострой» высчитал траты для новостройки стоимостью 15 миллионов рублей не всего в Москве, однако и в Туле, где тоже продаются квартиры по подобный, довольно возвышенной для регионов, стоимости.

В Москве это может быть однокомнатная или компактная двухкомнатная квартира в проекте комфорт-класса, в удаленных от фокуса районах. В Туле - просторная трехкомнатная квартира в доме бизнес-класса в престижном районе. Жилых комплексов с шикарными квартирами в Туле итого два. Однако за 15 «тульских» миллионов сравнимое жилье в Москве не купить, оно стоит не крохотнее 50 миллионов, комментируют специалисты.

Вернемся к затратам. При стоимости объекта 15 миллионов рублей и минимальном первоначальном взносе 20.1% кредит составит 11,985 миллиона. По семейной ипотеке по ставке 6% на срок 30 лет ежемесячный платеж будет 71,9 тысячи рублей; переплата составит 13,9 миллиона. А вот если расчеты идут по базовой ставке 17%(всегдашняя ипотечная программа без субсидий), платеж будет почитай на сто тысяч в месяц возвышеннее - 170,9 тысячи рублей. Переплата составит 51 миллион рублей.

Стартовая стоимость квартиры в Москве площадью 35-39 квадратных метров в строящемся жилом комплексе комфорт-класса начинается от 14 миллионов рублей, рассказывают эксперты Level Group.

При первоначальном взносе в 30%(образцово 4 миллиона рублей)и ипотечной ставке в 17,5% на 15 лет ежемесячный платеж составит образцово 150 тысяч рублей. Переплата - почитай 18 миллионов.

При использовании семейной ипотеки со ставкой от 5,5% до 6% с прошлыми параметрами ежемесячная выплата будет составлять от 80 до 83 тысяч рублей. Переплата - 5,1 миллиона.

Опыт показывает, что банки выдают кредит, если кредитная нагрузка не превышает 40-50% от ежемесячного дохода заемщика. Выходит, для приобретения квартиры в Москве площадью 35-39 квадратных метров при стандартных условиях покупатель должен иметь ежемесячный доход от 300 тысяч рублей. Для тех, кто может воспользоваться льготной кредитной программой(семейная ипотека или IT-ипотека), ситуация гораздо более выгодная: доход должен составлять от 160 тысяч рублей.

- В начале 2024 года на базаре недвижимости сложилась непростая ситуация. Повышение ключевой ставки и увеличение порога первоначального взноса до 30% по льготной ипотеке ввергло к тому, что крупные банки взялись перекладывать угрозу провороненной выгоды на девелоперов, взимая комиссию с застройщиков. Девелоперы же, в свою очередь, не век могут выдержать дополнительную финансовую нагрузку из-за невысокой доходности, заложенной в проектах. Поэтому они могут действовать лишь в нескольких направлениях, - комментирует коммерческий директор RDI Group, эксперт в области торговель и стратегического планирования Валерий Ковалей.

Первое - переложить увеличение своих издержек на клиентов, что верно приводит к увеличению стоимости недвижимости в новостройках, следствием чего станет падение спроса. В итоге вероятно банкротство небольших бражек.

Второе - снижение рентабельности, что ведет в некоторых случаях к убыточности части проектов. Подобный вариант под силу всего крупным игрокам базара.

И, наконец, можно и надобно сотрудничать с банками, какие готовы работать без субсидий от девелоперов. Застройщик сохраняет клиентов; банки, готовые выступать на таковские обстановка сотрудничества, увеличивают численность долгосрочных заемщиков; для покупателей цены на недвижимость не увеличиваются.

- Дать однозначный прогноз по развитию ситуации, складывающейся между Федеральной антимонопольной службой и банками - лидерами ипотечного кредитования, доколе сложно, - рассуждает эксперт. - Однако мы видаем, что большинство банков не будут добровольно отменять комиссии для застройщиков при выдаче льготной ипотеки. ФАС примет итоговое решение, какое впоследствии может быть оспорено банками в суде. Бойко ситуация может измениться всего в случае вмешательства Центробанка. Самый негативный сценарий развития событий наступит при обстоятельстве, если все банки будут работать по схеме взимания комиссии с застройщиков. В этом случае изменения коснутся и базара вторичной недвижимости, и базара аренды жилья.