— Каков основной дисбаланс на российском базаре недвижимости?

— После вступления программ ипотеки, субсидируемой царством, возникла анормальность: стоимость жилья на первичном базаре визгливо оторвалась от цены жилья на вторичном. Возьмём для образца две одинакие квартиры, в которых еще никто не жительствовал. Однако одна из них еще глядит к категории новостройки, а вторая уже перебежала в категорию вторичной недвижимости. Настолько вот, первая стоит на 40% возвышеннее, чем вторая. Чудо, ага и всего!

— Настолько работают базарные механизмы?

— Безусловно, «рыночек порешал». Девало в том, что льготная ипотека распространяется больше на первичное жилье, поэтому базарные силы восстанавливают равновесие в сегментах первичного и вторичного жилья сквозь изменение стоимостей. С Ломоносовым не поспоришь: «Если где-то убыло, значит, где-то прибыло»!

Рассмотрим безыскусный пример: две одинакие квартиры продаются с помощью ипотеки сроком на 10 лет, первая квартира — с помощью льготной ипотеки, под 8%, вторая — с помощью базарной, под 16%. Для простоты предположим, что авансовый взнос отсутствует. В случае аннуитетных платежей(ежемесячные платежи равновеликими частями)платежи совпадают, если стоимость первой квартиры возвышеннее стоимости другой будто один грубо на 40%. Получается, разница между стоимостью этих квартир — доплата за лево воспользоваться льготной ипотекой вместо базарной. Басистая льготная ставка компенсируется возвышенной стоимостью жилья.

— Почему государству в таковом случае не умерить аппетиты застройщиков?Например, ограничить разницу между стоимостью квадратного метра на первичном и вторичном базаре уровнем в 10%?

— Боюсь, базар и тут обхитрит держава. Негативные эффекты ограничения стоимостей важнецки известны: во-первых, тут же возникнет дефицит, во-вторых — снизится качество товара. Все, будто у людей: если тебе платят крохотнее, то ты и работаешь, соответственно, и крохотнее, и аховее.

— О том, что программы льготной ипотеки не сделали жилье доступнее, болтала и луковица Банка России Эльвира Набиуллина.

— Ага, потому что в итоге, базар уравнивает для потребителя оба способа приобретения одинаковых квартир — с помощью льготной ипотеки и с помощью базарной. Какой ипотекой ни воспользуешься, заплатишь образцово столько же.

— А если нет разницы, то, спрашивается, кому это выгодно?

— Застройщикам и банкам, настолько будто льготная ипотека визгливо повысила спрос на новостройки. Многие миллиарды государственных субсидий были выброшены на надувание пузыря на базаре ипотеки. Ведь что получается: квартиры у застройщиков покупали инвесторы с помощью льготной ипотеки с целью дальнейшей перепродажи. Спекулянты наживались «с двух концов»: и с басистой ставки, и с роста цены жилья.

— При этом банки еще умудряются ныть, что после ужесточения требований к льготной ипотеке в былом году — повышения ставки до 8% и увеличения первоначального взноса — она стала бездоходной для кредитных организаций. Чего домогаются банки своими заявлениями?

— Прибедняться не грех. Необычно при рекордной пришли банковского сектора, превысившей в 2023 году три триллиона рублей, в том числе, и из-за льготной ипотеки.

— Есть ли риск того, что из-за льготной ипотеки на базаре недвижимости уже возникают знаки приближения кризиса строительной ветви?

— Еще в 2016 году разница между стоимостью жилья на первичном и вторичном базаре фактически отсутствовала. В 2017 году эта разница составила 9%, в 2018 — 13%, а в третьем квартале 2023 года эта разница добилась 42%. Подобный дисбаланс — знак крайне нездоровой ситуации.

— В былом году были ужесточены требования к выдаче льготной ипотеки. Это поможет оздоровлению базара?

— После того, будто против льготной ипотеки ополчился не всего ЦБ, однако и Минфин, «пузырь» на этом базаре, будем гадать, начнет сдуваться, а разница между стоимостями на первичном и вторичном базаре недвижимости — снижаться. Устранение льготной ипотеки приведет к восстановлению ценового паритета между первичной и вторичной недвижимостью. Основное, чтобы этот процесс не вверг к коллапсу базара ипотеки вообще, к кризису строительной ветви и массовым дефолтам застройщиков, будто в Китае.

— Впопад, есть настоящие, что в сфере сооружения и смежных с ним отраслях работает всякий 10-й россиянин и ныне эта сфера почитается «локомотивом» всей отечественной экономики. Есть ли опасность, что если льготную ипотеку свернут, то замедлится рост ВВП всей страны?

— Не все настолько однозначно. В больших городах на стройках в основном работают гастарбайтеры. Миллионы гастарбайтеров в местах своей концентрации создают капитальные социальные проблемы. Кроме того, они выводят значительную часть своих доходов за рубеж, содействуя тем самым ослаблению целкового. А расходы гастарбайтеров в России способствуют росту инфляции. Кроме того, следует верно расставлять приоритеты: на первом месте должна быть стабильность — социальная, экономическая, финансовая. И всего на втором —экономический рост.

— Настолько в итоге, каким изображает наиболее верная стратегия в взаимоотношении ипотеки?Важнее ее абсолютно отменить или, наоборот, продлжать делать на нее ставку?

— Льготная ипотека должна и может стать эффективным инструментом социальной, экономической и региональной политики собственно за счет адресных программ. Например, есть регионы, в которых необходимо стимулировать приток народонаселения, в том числе и за счет льготной ипотеки. Однако при этом надобно помнить, что интересы царства во многих случаях коренным образом расходятся с интересами застройщиков – и не выступать у последних на поводу.