Разыскивай, кому выгодно

— Былой год стал рекордным для базара ипотеки. Потребители оформили жилищные кредиты почитай на 8 трлн рублей. Основным драйвером спроса стали льготные программы, на какие пришлось вяще половины всех выдач. Однако ЦБ взялся предпринимать шаги для охлаждения базара: сокращение субсидий, изменение первоначального взноса. Чем обусловлена таковая коллизия: участники базара отчитываются о рекордных результатах, а Банк России вводит ограничения?

Кричевский: Объясняется это очень попросту: пора заканчивать «кормить» застройщиков. Какие с момента запуска льготных программ, по сути, получают сверхдоходы за счет налогоплательщиков. Судите сами: зарплаты за стадия с 2020-го по текущий момент вымахали в посредственном по стороне образцово на 42%. За это же времена квартиры в новостройках подорожали на 102%, а вторичное жилье — на 72%. Соответственно, покупать жилье становится все сложнее. Получается, что из-за перетока денег от застройщика к банку и от банка к застройщику идет рост стоимостей на недвижимость. И все это — благодаря госденьгам по льготным программам. Натурально, спрос надобно охладить. Напомню, что если до 2020 года посредственный срок ипотечного кредита был распорядка 17,5 года, то сейчас, например, по семейной ипотеке это 28 лет. Поэтому ЦБ норовит такую ситуацию исправить, в том числе за счет поднятия ключевой ставки.

Барсуков: На мой взор, Центробанк действует вяще в политических интересах, чем в экономических. Во-первых, по сути своей льготная ипотека порочна в том облике, в каком она есть. В 2022 году ее не надобно было продлевать. Несмотря на все разговоры про то, что льготные программы должны быть адресными, ситуация не меняется. Власти все смешали в одну кучу: поддержку застройщиков, поддержку фамилий с ребятенками, всякие региональные программы развития. При этом никаких целевых показателей по ним нет вообще. Я ни разу не слышал ни от одного чиновника, какой занимается этими программами, чтобы по ним была поставлена какая-то цель. Между тем она должна быть измерима, достижима в найденный срок, и за нее должен некто отвечать. Ну а основные выгодоприобретатели от льготной ипотеки — это банки, какие получали гарантированные 3% дохода от выданных кредитов. Ведь что получают от льготных программ семьи с ребятенками?Семейная ипотека в 50% случаев — это однокомнатные квартиры и студии. Что за жизнь может быть у семьи с ребятенками в малогабаритке?А один настолько, то должна быть иная программа поддержки. Значит, программы господдержки надобно разделить. И выделять гроши всего тем застройщикам, какие имеют проблемы, а не всем сплошь. При этом Центробанк уже взялся говорить о том, что не надобно сворачивать льготные программы. Это свидетельствует о том, что в круглом они не против подобный системы, потому что банки благодаря ей зарабатывают недурные гроши.

— Ранее кое-какие банки завели добавочные сборы с застройщиков за всякого льготного заемщика. Для сохранения текущих ставок по программам с любой конфигурацией господдержки они стали добавочно брать процент от суммы ипотечного кредита. Легитимно ли это?

Янин: История с откатом за выдачу всякого льготного кредита должна стать объектом разбирательства Федеральной антимонопольной службы(ФАС), потому что в этом случае ценообразование на базаре ипотеки становится безотносительно непрозрачным для заемщика. Человек не знает, какова реальная стоимость этого льготного жилищного кредита с учетом комиссии, которую выплачивает застройщик банку. Один-одинехонек застройщик может выплачивать 10%, иной 7%. Удобопонятно, что все это закладывается в стоимость квадратного метра. Считаю, что в взаимоотношении крупных застройщиков и крупных банков эта история должна заинтересовать антимонопольную службу. Прежде всего банки добывали миллиарды рублей на льготной ипотеке, владея гарантированные бюджетные оружия — по сути, гроши налогоплательщиков. Сейчас же финансовые организации взялись играть в игру с застройщиками, какие тоже добывали на льготной ипотеке, взимая комиссию. Теперь что дотрагивается самих граждан, оформляющих льготный ипотечный кредит. Больше это люд довольно состоятельные, какие имеют сбережения в 2–3 миллиона рублей на первоначальный взнос. И возникает вопрос: почему за счет бюджетных денег надобно поддерживать тех, у кого есть 2–3 миллиона накоплений?С этим, на мой взор, давненько пора заканчивать.

Откат для заемщиков, изъян для банков

— В январе 2024-го правительство во избежание паники на ипотечном базаре выделило добавочные 2,3 трлн рублей на финансирование льготных ипотечных программ, и лимиты уже распределены между банками. Будто распределялись субсидии и будто эта мера повлияет на поведение банков?

Кричевский: Распределяются они очень попросту: у кого вяще пай базара, тому вяще субсидий и перепало. И, в принципе, это более-менее логично. Потому что чем вяще банк, тем вяще у него пай и тем вяще он выдает кредитов. Что дотрагивается комиссий за эту льготную ипотеку, то откаты схватываются не всего с застройщиков, однако и с заемщиков. Были случаи, когда людам в не самых крупных банках напрямик болтали: мы дадим вам льготную ипотеку, однако 5% от стоимости квартиры возложите на стол, изволь, вперед.

Барсуков: Понимаю, что тема скользкая, однако я все-таки капельку защищу банки. С одной стороны, обратите внимание: кто впрыскивал комиссии?Это в основном банки с госучастием. Для меня диковинно, что держава будто акционер не взговорило им: теперь вы не можете на этом зарабатывать. Однако ведь банк при этом терпит изъяны. Глядите, прежде у банков была надбавка 3% за выдачу льготной ипотеки поверх ключевой ставки. То есть они гарантированно добывали 3%. Ключевая ставка была, условно болтая, 9–10%. Получался благопристойный заработок. Ныне правительство снижает эту надбавку до 1,5%. При этом ключевая ставка сейчас 16%. В итоге банки зарабатывают намного крохотнее. Это первое. Во-вторых, Центробанк ужесточает требования к резервированию, то есть сервис ипотеки для банка становится дороже. Значит, он капля того что зарабатывает капля, настолько еще и платить доводится вяще. Выдача льготной ипотеки для банков в текущих условиях превращается в изъян. Поэтому они стали брать комиссию с застройщиков. Однако есть у этой проблемы и возвратная палестины: крупные банки недурно добывали на льготных ипотечных программах два года. Теперь держава им говорит: «ребята, вы не будете вяще столько зарабатывать», а банки, в том числе с госучастием, отвечают демаршем и говорят: «нет, мы алкаем зарабатывать». И они стали брать от 7 до 15% с застройщиков.

— Акт программ по льготной ипотеке с господдержкой на новостройки под 8% годовых и семейной под 6% заканчивается 1 июля 2024-го. Первая продлеваться не будет, со иной вопрос еще обсуждается. Есть ли необходимость продления?Если программы продолжат работать, будут ли внесены в них какие-то коррективы?

Барсуков: Президент Путин ранее взговорил, что семейную ипотеку продлевать надобно. С учетом этого было бы диковинно, если бы правительство постановило, что не будет этого делать. Я не вижу никаких предпосылок для того, чтобы льготная программа семейной ипотеки была пересмотрена, чтобы в правительстве взяли и взговорили: вручайте повысим адресность, вручайте разболтаем программу на вторичку. И мне это будто диковинным, настолько будто для семьи с ребятенками большущая проблема ждать, когда сам дом построится, а впоследствии еще делать в нем ремонт. Семейная ипотека в основном используется на однокомнатные квартиры и студии. Почему?Потому что люд берут хоть что-то в этой ситуации — им надобно жить и поднимать ребятенка здесь и сейчас. Пусть будет инвестиция на предбудущее, для ребятенка, для себя на пенсию. Однако в идеале программа должна распространяться не всего на новостройки, однако и на вторичку. Она должна учитывать конкретику раздельной семьи.

— Вопрос повышения адресности обсуждается в правительстве?

Барсуков: Ага, однако в каком формате?Семейную ипотеку на вторичку предлагают распространить всего там, где новостройки не строятся. Звучали предложения понизить процентную ставку на трех- четырехкомнатные квартиры для многодетных фамилий, однако они не были услышаны. Однако на самом деле надобно смещать акценты с небольшого жилья на более просторное.

Янин: Мне будто, что сейчас идет торг между банками и застройщиками, при обстоятельстве, что в бюджете стало крохотнее денег, чтобы «кормить» и тех, и других. Что дотрагивается истории с расширением предложения для семейной ипотеки на вторичном базаре, то это безотносительно верно.

Ипотечникам инфляция на пользу

— Если человек взял льготную ипотеку в 2023 году, стоит ли ему волноваться об изменениях обстоятельств его кредита сейчас?

Барсуков: Таковские слушки ходили. Однако у нас, например, от поднятия ключевой ставки страдают юридические рыла, какие взимали кредит на покупку недвижимости. Плотские рыла в России от этого не страдают. У нас ключевая ставка растет, а ставка по кредиту будто была, настолько и есть. Единый момент, что по кое-каким льготным программам есть у банков примечание: если держава перестает субсидировать льготную программу, то ставка может быть базарной. Однако у нас держава не прекращает субсидировать те кредиты, какие выданы. Новоиспеченные, может быть, перестанет. А те, что были, закладываются в бюджет, там уже удобопонятные цифры. В этом резоне проблем не будет. Поэтому у нас на самом деле парадоксальная ситуация: если ты получил ипотечный кредит, то проблемы в облике инфляции всего тебе на руку. Потому что все равновелико твоя зарплата сквозь какое-то времена вырастет, а твой платеж станет уже не таковским большущим. Доходы потихонечку растут, а платеж остается старым.

— Если банки отменят комиссию для застройщика за всякого льготного покупателя, то цены на жилье могут упасть?

Янин: Снижение спроса на квартиры надлежит ввергнуть к снижению стоимостей. Доколе я не вижу подобный перспективы. Надобно подождать месяца 3–4 и посмотреть на реакцию потребителей и базара в круглом. Надеюсь, что цены алкая бы стабилизируются. И взаправду, инфляция будет делать ваш кредит все грошовее и грошовее. Однако гасить кредиты досрочно не имеет безотносительно никакого резона. Платить можно длительно и смотреть, будто целковые обесцениваются, а ипотечные платежи снижаются.

Барсуков: Ныне взаправду гасить ипотеку и в круглом кредиты досрочно нет никакого резона, необычно льготную ипотеку. Что рекомендую делать: кладите «лишние» гроши на депозит под 16%. Льготная ипотека у вас 8%. Это намного вяще. Содержите оружия на депозите. Снимайте и прите гроши на досрочное погашение кредита всего тогда, когда ставка по депозиту будет образцово таковая же, будто кредит, например 10%. Ныне ипотечник может зарабатывать на том, что он досрочно не гасит жилищный кредит. Это величавая вещь.

— Если у человека назрела необходимость в покупке недвижимости, будто ему действовать?Воспользоваться ипотечными предложениями при нынешних условиях или все-таки подождать?

Кричевский: Взирая для чего вы взимаете квартиру. Если для себя, то спросов нет, идем и взимаем ипотеку. Если для инвестиций, то сейчас огромное численность инструментов, какие будут гораздо выгоднее.

Барсуков: Льготная ипотека ныне очень грошовая. Поэтому, если квартира надобна для жизни, ее надобно брать сейчас. Оформлять льготную ипотеку надобно с минимальным первоначальным взносом. Даже если у тебя есть 10 миллионов рублей и ты хочешь купить квартиру за 12 миллионов, то взимай максимальный кредит по льготной ипотеке, другое клади на депозит. Настолько ты еще и заработаешь. Что дотрагивается самих квартир, то важнее приглядеться к двух- и более комнатным. «Однушек» и студий сейчас на базаре очень бессчетно. В дальнейшем могут возникнуть проблемы с торговлей таких квартир.

Янин: Я бы сейчас вложился в депозит и посмотрел, что будет с стоимостями на квартиры в дальнейшем. Если они будут стоять, то можно вернуться к теме покупки квартиры чуть запоздалее, заработав на депозите.