Три стимула

По мнению опрошенных «МК» аналитиков, спрос на помещения Light industrial гарантировали три основных фактора. Во-первых, во времена пандемии возник бум интернет-торговли. И настоящий формат позволил онлайн-магазинам в пределах города оперативно развернуть сеть распределительных фокусов и пунктов выдачи заказов.

Во-вторых, индустриальный коворкинг полюбил небольшой и посредственный бизнес. Необычно «уставший» от прописки в бывших советских промзонах. В отличие от классического строя, блоки в Light industrial небольшие и начинаются от 500 кв. м. Они оборудованы по последнему писку складской моды, позволяющему произвольно менять назначение помещений по своему усмотрению. Что очень покойно для молодых малых бражек и ИП. При этом всякий блок имеет собственный вход и парковку для автотранспорта.

В-третьих, благодаря господдержке в сегмент опамятовались не всего крупные девелоперы, однако и банки, инвестиционные братии. Всего по линии Минпромторга РФ на 2023–2025 годы на поддержку создания и развития индустриальных парков и технопарков в федеральном бюджете предусмотрено 47,5 млрд руб. Настолько, на территории Москвы и Подмосковья в рамках курса на импортозамещение уже возвещено близ 100 индустриальных парков всеобщей площадью более 12,7 тыс. га. Ныне, по оценке экспертов, на объекты Light industrial доводится близ 1% базара индустриально-складской недвижимости. Однако эта пай будет вырастать, — уверены аналитики.
Заначка на агатовый день

В этом году эксперты зафиксировали новейший тренд — многие арендаторы индустриальных парков взалкали выкупить помещения Light Industrial. Будто пояснил «МК» генеральный директор братии «Реалитек» Виталий Коляда, это связано с повышением стоимости аренды, в то времена будто стоимость покупки не вымахала настолько внушительно. Аренда, с его слов, более животрепещуща для начинающих предпринимателей. Поэтому даже небольшие предприятия, уже твёрдо занявшие свою нишу, норовят завести собственную недвижимость. В перспективе развития бизнеса это век выгоднее. Ведь в случае негативного сценария собственность поможет сократить издержки и позволит пережить сложные времена.

Спрос на аграрные участки и готовые помещения коммерческого направления остается стабильно возвышенным, несмотря на повышение ключевой ставки ЦБ. «В былом году дефицит свободных арендных площадей складской и индустриальной недвижимости удивил», — сознался Коляда. По его мнению, эта тенденция сохранится в два года. Ветхий фонд промышленных и складских помещений доживает собственный столетие, его пункт займут новоиспеченные нынешние комплексы. «Промзоны продолжают застраивать жилыми комплексами, и размещенные там производства будут вынуждены искать помещения поблизости, чтобы сохранить рабочую силу и привычную логистику. А комплексы формата Light Industrial, позволяющие гибко переключаться на иной внешность деятельности, обречены на развитие и дальше», — уверен Виталий Коляда. По его словам, ныне наиболее востребованы блоки площадью от 300 до 1700 кв. м.
Новоиспеченная вал

Объем ввода новых объектов Light Industrial за первые месяцы 2024 года превысил смысл 2023 почитай вполовину — на 45%, — доложил Евгений Бумагин, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate. На этапе сооружения будет 374 тыс. кв. м, какие заявлены к вводу в 2024-2025 гг. Совокупная площадь планируемых к реализации объектов, постройка которых еще не началось, составляет более 2 млн кв. м.
В гробе 2023 г. посредственная годичная ставка аренды в промышленных коворкингах Московской области(без учета НДС и ОРЕХ)составила 7,5 тыс. руб./кв. м. А в гробе марта 2024 г. на фоне дефицита качественного предложения арендные ставки объектов класса А вымахали до 12 тыс. руб. за кв. м. в год, при этом 1 «квадрат» продавался в посредственном за 101 тыс. руб. Отдаленнее ценовая динамика будет зависеть от макроэкономической обстановки в стороне, в т.ч. от ключевой ставки ЦБ РФ.

20% годовых

«Интерес к объектам Light Industrial растет будто со стороны конечных пользователей с целью размещения собственных производств или организации работы с маркетплейсами, настолько и со стороны частных инвесторов с целью последующей сдачи в аренду. При этом законтрактованный объем частных инвестиций в всеобщей структуре спроса доколе не превышает 1%», — заприметил Бумагин.

«С точки зрения инвестиций Light Industrial остается доколе недооцененным сегментом. Возвышенный порог входа в проекты и дефект профессионального эксперимента сдерживают инвестиционный потенциал этого формата. Однако беспрерывный рост арендных ставок, наличность долгосрочных неразрывных договоров аренды делают сегмент привлекательным будто для спекулятивных инвесторов, настолько и для организации арендного бизнеса. На текущий момент доходность инвестиций в сегменте Light Industrial может составлять до 20% годовых в подвластности от этапа строительной готовности и локации объекта», — подчеркнул ворочающий партнер Parametr Александр Манунин.

Будто стало знаменито «МК», сейчас несколько крупных банков и инвестиционных фондов рассматривают возможности по созданию ЗПИФ Light Industrial. «Таковские фонды позволят инвесторам не всего участвовать в девелоперской деятельности с минимальным порогом входа, получая существенную потенциальную доходность, однако и участвовать в развитии индустриального сектора», — отметил Владимир Стольников, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал».

Истина, осуществить загаданные планы по созданию ЗПИФ ныне будет непросто. Девало в том, что большущая часть качественных объектов уже распродана последним пользователям, что ограничивает возможности по созданию рентных фондов.

Однако, будто всего ставки по депозитам начнут массово снижаться, инвесторы, будто показывает практика, вновь раскатаются мурлом к фондовому рынку. И тогда, можно не колебаться, инвестиционные братии бойко найдут решения, будто по уму можно разместить вложения граждан в паевые фонды. В том числе и на складах формата Light Industrial.